משכירי דירות מגורים בישראל יכולים לבחור מדי שנה בין ארבעה מסלולי מיסוי: פטור מלא, פטור חלקי, מס מופחת של 10% או מס שולי. תקרת הפטור עומדת על 5,654 ₪ לחודש גם בשנת 2026, ובמרץ 2026 הושקה מערכת דיווח מקוונת ייעודית לדיווח ותשלום מס על הכנסות מהשכרת נכסים.
משכירי דירות מגורים בישראל יכולים לבחור מדי שנה בין ארבעה מסלולי מיסוי: פטור מלא, פטור חלקי, מס מופחת של 10% או מס שולי. תקרת הפטור עומדת על 5,654 ₪ לחודש גם בשנת 2026, ובמרץ 2026 הושקה מערכת דיווח מקוונת ייעודית לדיווח ותשלום מס על הכנסות מהשכרת נכסים.
השכרת דירות מגורים - מסלולי הדיווח
הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל חייבת, ככלל, במס הכנסה. עם זאת, המחוקק קבע לטובת משכירי דירות למגורים ארבעה מסלולי דיווח וחבות מס חלופיים, כאשר לכל משכיר נתונה הבחירה מדי שנת מס באיזה מסלול לדווח, ואף ניתן לבחור מסלול שונה לכל דירה בנפרד.
ארבעת המסלולים
- מסלול פטור מלא ממס - כאשר ההכנסה החודשית משכר דירה אינה עולה על תקרת הפטור.
- מסלול פטור חלקי ממס - כאשר ההכנסה החודשית גבוהה מתקרת הפטור אך נמוכה מכפל התקרה.
- מסלול חיוב במס מופחת בשיעור 10% - מס מחזור קבוע על מלוא ההכנסה, ללא ניכוי הוצאות.
- מסלול חיוב במס שולי - לפי מדרגות המס האישיות של המשכיר, בניכוי הוצאות שוטפות ופחת.
כל אחד מהמסלולים נדון בהרחבה במאמר נפרד בסדרה זו.
תנאי הסף המצטברים לזכאות להטבות המס
בהתאם לחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990, תנאי הסף למסלולי הפטור וההטבה הם:
- הדירה מיועדת ומשמשת למגורים בלבד.
- הדירה אינה רשומה בספרי העסק של המשכיר ואינה חייבת ברישום כאמור.
- הדירה מושכרת ליחיד, או לחבר בני אדם שאושר לכך על-ידי מנהל רשות המסים (גופים המעניקים דיור ללא מטרות רווח).
- בידי המשכיר הצהרה בכתב של השוכר, או חוזה שכירות, לפיהם הדירה משמשת למגורים בלבד.
- לצורך בחינת התקרה, מצטרפות הכנסות המשכיר מכלל דירות המגורים המושכרות על-ידיו, על-ידי בן/בת הזוג המתגורר עמו ועל-ידי ילדיו עד גיל 18.
הפרמטרים העיקריים למיסוי דירות מגורים - 2024-2026
- תקרת פטור חודשית (ליחיד): 5,654 ₪ בשנים 2024, 2025 ו-2026
- תקרת פטור שנתית: 67,848 ₪
- כפל תקרת הפטור (חודשי): 11,308 ₪
- תקרת "שכירות מוטבת" (דירה יחידה): 90,000 ₪ לשנה
- שיעור מס מופחת (מסלול 10%): 10%
- מדרגת מס ראשונה במסלול שולי (עד גיל 60): 31%
משנת 2024 ונכון לשנת 2026 תקרת הפטור נותרה מוקפאת ברמה של 5,654 ₪ לחודש (67,848 ₪ לשנה), לאחר שבשנים הקודמות עודכנה מדי שנה בהתאם למדד (ראו השוואה מורחבת לשנים 2022–2023 במאמר 2).
עדכון מרכזי לשנת 2026: מערכת דיווח מקוונת חדשה
במרץ 2026 השיקה רשות המסים מערכת מקוונת ייעודית לפתיחת תיק, דיווח ותשלום מס על הכנסות מהשכרת נכסים בישראל, המיועדת ליחידים ולמייצגים כאחד. המערכת מאפשרת לבחור בין מסלול השכרה למגורים (מס מוטב לפי סעיף 122 לפקודה), מסלול משכיר בעל דירת מגורים יחידה השוכר דירה בעצמו (ניכוי "שכירות מוטבת" ותשלום 10% על היתרה), ומסלול השכרת נכס עסקי המחייב הגשת דוח שנתי מלא.
במסגרת הפתיחה יש לצרף את חוזי השכירות הרלוונטיים — הן של הנכס המושכר והן, במקרה הצורך, של הנכס השכור על-ידי המשכיר עצמו, משכיר שאין בידו חוזה שכירות בכתב רשאי לצרף תצהיר חתום בפני עורך דין הכולל את פרטי הנכס, הצדדים, תקופת השכירות וגובה דמי השכירות.
דרישה זו לצירוף חוזה או תצהיר חלה משנת מס 2024 ואילך.
לתשומת לבכם: במסגרת הצעת התקציב לשנת 2026 מבקש משרד האוצר להחיל חובת דיווח גורפת על כלל ההכנסות משכר דירה, לרבות במסלול הפטור המלא הצעה הנתונה כיום לדיוני ועדת הכספים של הכנסת וטרם התקבלה כחוק. מומלץ לעקוב אחר עדכוני רשות המסים בנושא.
מאמרים נוספים בסדרה
המידע במאמר זה הינו כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי פרטני. לקבלת ייעוץ מותאם, פנו למשרדנו.
מאמרים קשורים
תוכן נוסף שעשוי לעניין אתכם.
חוק צמצום השימוש במזומן - מה מותר ומה אסור בתשלום במזומן?
כאשר סכום עסקה עולה על התקרה הרלוונטית, מותר לשלם במזומן רק 10% מסכום העסקה. החל מ-31.3.2026 חלים שינויים בניכוי שיקים תמורת מזומן, והפרת החוק עלולה לגרור עיצום כספי, קנס מנהלי ואף אי-הכרה בהוצאה לצורכי מס.
קראו עוד
זיכוי בעד ילד נטול יכולת - סעיף 45 לפקודה והחלופה לפי סעיף 44
הורים לילד עם מוגבלות — לרבות לקות למידה חמורה — זכאים לשתי נקודות זיכוי בשווי 5,808 ₪ לשנה. כשהילד מוחזק במוסד מיוחד, יש לבחור בין סעיף 45 לסעיף 44 לפי חישוב השוואתי. ניתן לתבוע החזר רטרואקטיבי עד שש שנים.
קראו עוד
דירת מגורים מזכה: ההגדרה שמכריעה את הפטור ממס שבח
דירת מגורים מזכה היא תנאי הכרחי לכל פטור ממס שבח. נכס שהשימוש בו למגורים אינו מותר לפי דיני התכנון והבנייה לא יוכר ככזה, לפי הלכת שינל-שטיין (2022). תקרת הפטור לדירה יחידה עומדת על 5,008,000 ₪ ומוקפאת עד 2027.
קראו עוד