מסלול פטור חלקי ממס על הכנסות שכר דירה

לא כל משכיר דירה נמצא בקצוות הברורים של מפת המיסוי — כלומר, לא תמיד ההכנסה נמוכה מספיק לפטור מלא, ולא תמיד היא גבוהה מספיק שהפטור אינו רלוונטי כלל. בין שני הקצוות הללו קיים מסלול הפטור החלקי, שנועד בדיוק למצב שבו ההכנסה החודשית משכר דירה גבוהה מתקרת הפטור אך אינה עולה על כפלה. הבנת מנגנון החישוב של מסלול זה עשויה להוביל לחיסכון מס ממשי.

מתי חל מסלול הפטור החלקי?

מסלול הפטור החלקי חל כאשר ההכנסה החודשית משכר דירה גבוהה מתקרת הפטור, אך אינה עולה על כפל התקרה. בשנים 2024-2026 עומדת תקרת הפטור על 5,654 ₪ לחודש, וכפל התקרה על 11,308 ₪ לחודש. כלומר, מסלול זה רלוונטי להכנסה חודשית שבין 5,655 ₪ ל-11,308 ₪.

חשוב לדעת: כאשר ההכנסה החודשית עולה על כפל התקרה (11,308 ₪ בשנים 2024-2026), לא יחול פטור כלשהו, וכלל ההכנסה תמוסה במסלול אחר, מס שולי או מס מופחת בשיעור 10% בהתאם לבחירת המשכיר.

תקרות הפטור לשנים 2024-2026

• תקרת הפטור החודשית לשנים 2024-2026: 5,654 ₪
• כפל התקרה החודשי לשנים 2024-2026: 11,308 ₪
• תקרת הפטור השנתית לשנת 2024: 67,848 ₪ חודשי: 5,654 ש"ח
• תקרת הפטור השנתית לשנת 2023: 65,652 ₪ חודשי: 5,471 ש"ח
• תקרת הפטור השנתית לשנת 2022: 62,352 ₪ חודשי: 5,196 ש"ח

מנגנון החישוב — שלושה שלבים

מנגנון הפטור החלקי פועל על עיקרון של שחיקת התקרה: ככל שההכנסה עולה על התקרה, כך קטן הסכום הפטור. להלן שלושת שלבי החישוב:

1. שלב 1 - חישוב העודף: מחשבים את הסכום שבו ההכנסה החודשית עולה על תקרת הפטור.
2. שלב 2 - תקרה מתואמת: מפחיתים את סכום העודף מהתקרה המקורית, ומקבלים את הסכום הפטור בפועל (התקרה המתואמת).
3. שלב 3 - הכנסה חייבת: ההפרש בין ההכנסה בפועל לבין הסכום הפטור המתואם מהווה הכנסה חייבת במס שולי.

דוגמה מספרית

להלן דוגמה מספרית המבוססת על נתוני 2024-2026:

• הכנסה חודשית בפועל משכר דירה: 6,000 ₪
• תקרת הפטור: 5,654 ₪
• סכום העודף על התקרה: 346 ₪
• התקרה המתואמת (הסכום הפטור): 5,654 ₪ פחות 346 ₪ = 5,308 ₪
• הסכום החייב במס: 6,000 ₪ פחות 5,308 ₪ = 692 ₪

כלומר, על אף שההכנסה עולה על תקרת הפטור, רק 692 ₪ לחודש חייבים במס — ולא כלל ההכנסה. ההכנסה החייבת תמוסה בשיעור מס שולי, ולכל הפחות בשיעור של 31% למי שטרם מלאו לו 60 שנה בשנת המס, ו-10% למי שמלאו לו 60.

ניכוי הוצאות יחסי

יתרון משמעותי של מסלול הפטור החלקי הוא האפשרות לנכות הוצאות. לגבי החלק החייב במס, ניתן להכיר בהוצאות באופן יחסי לפי חלקה של ההכנסה החייבת מתוך סך ההכנסה משכר הדירה. כך, אם קיימות הוצאות תחזוקה, פחת, או הוצאות אחרות הקשורות לנכס, ניתן לנכות חלק מהן ולהקטין עוד יותר את ההכנסה החייבת בפועל.

משכיר מרובה דירות — כיצד מחשבים?

כאשר למשכיר מספר דירות, בדיקת התקרה נעשית על סך ההכנסות מכלל הדירות המדווחות במסלול הפטור. ניתן לפזר את יתרת התקרה בין הדירות באופן שממקסם את הסכום הפטור הכולל. את היתרה הבלתי מנוצלת ניתן למסות במסלול שולי או במסלול 10% בהתאם לשיקולי המשכיר.

לדוגמה: למשכיר שלוש דירות עם הכנסות שנתיות של 27,600 ₪, 26,400 ₪ ו-24,000 ₪ (סה"כ 78,000 ₪), ניתן לייחס שתי דירות למסלול הפטור ואת השלישית למסלול 10% או מס שולי. בחינת החלוקה האופטימלית בין הדירות עשויה להפחית את נטל המס הכולל באופן ניכר.

מה לא ניתן לעשות במסלול זה?

• לא ניתן לשלב מסלול פטור ומסלול 10% על אותה דירה ניתן לשלב רק כאשר כל מסלול חל על דירה שונה.
• לא ניתן להעביר הפסד שנוצר מקיזוז שכירות מוטבת לשנים הבאות.
• מסלול זה חל על דירות מגורים בישראל המשמשות למגורים בלבד - לא על נכסים מסחריים.

שלושה צעדים מעשיים למשכיר דירה

1. בדוק את סך הכנסותיך החודשיות - אסוף את נתוני שכר הדירה מכלל הדירות המושכרות על ידך, בן זוגך וילדיך עד גיל 18 המתגוררים עמך. ההכנסות כולן נלקחות בחשבון לצורך בדיקת התקרה.
2. חשב את ההכנסה החייבת לפי שלושת השלבים - בדוק האם הכנסתך נמצאת בטווח שבין תקרת הפטור לכפלה (5,654–11,308 ₪ לחודש בשנים 2024-2026). אם כן, חשב את הסכום הפטור המתואם ואת ההכנסה החייבת.
3. שקול את כדאיות המסלול מול חלופות - השווה את חבות המס במסלול הפטור החלקי מול מסלול 10% ומסלול מס שולי, תוך התחשבות בגילך, בהכנסותיך הכוללות, ובאפשרות לנכות הוצאות. בחירת המסלול יכולה להשתנות מדי שנה.

סיכום: מסלול הפטור החלקי הוא כלי מיסויי חשוב למשכירי דירות שהכנסתם החודשית משכר דירה חורגת מעט מתקרת הפטור. הודות למנגנון שחיקת התקרה, גם כאשר ההכנסה עולה על הסף רק חלק ממנה חייב במס, ולא כולה. בנוסף, האפשרות לנכות הוצאות יחסיות ולשלב בין מסלולים שונים לדירות שונות מאפשרת תכנון מס מושכל.

בחירת המסלול יכולה להשתנות מדי שנה בהתאם למסלול המשתלם ביותר ותלויה במכלול נסיבות אישיות: גיל המשכיר, מספר הדירות, גובה ההכנסות, קיום הוצאות, ואפשרות קיזוז שכירות מוטבת לכן מומלץ לבחון את הנושא מדי שנה ולהיוועץ עם רואה חשבון לפני קבלת ההחלטה.

מאמרים נוספים בסדרה

• פירוט מסלולי הדיווח וחבות המס בהשכרת דירות מגורים
• מסלול פטור מלא ממס
• מסלול חיוב במס מופחת בשיעור 10%
• מסלול חיוב במס שולי
• שאלות ותשובות