חיוב במס מופחת בשיעור 10% על הכנסות משכר דירה

בעל דירת מגורים המשכיר את נכסו עומד בפני כמה מסלולי מיסוי. אחד המסלולים הנפוצים והפשוטים הוא מסלול המס המופחת הקבוע בשיעור 10%, מכוח סעיף 122 לפקודת מס הכנסה. מסלול זה מאפשר לשלם מס בשיעור אחיד וקבוע על מלוא ההכנסה מדמי השכירות — ללא קשר למדרגת המס האישית של המשכיר וללא תלות בגובה ההכנסה הכוללת שלו.

תנאי הכניסה למסלול

לא כל משכיר זכאי לבחור במסלול זה. הפקודה קובעת שלושה תנאים מצטברים:

1. הדירה משמשת למגורים בישראל.
2. ההכנסה מדמי השכירות אינה הכנסה מעסק כמשמעותה בסעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה.
3. הנישום הבוחר במסלול זה אינו זכאי לנכות הוצאות או פחת בשל הנכס המושכר.

חשוב לדעת - כלל הדירה הבודדת: לא ניתן לפצל דירה בודדת בין מסלול 10% למסלול אחר. הבחירה במסלול 10% חלה על כל ההכנסה מאותה דירה. עם זאת, בעל מספר דירות רשאי לבחור מסלול שונה לכל דירה בנפרד, למשל, מסלול 10% על דירה אחת ומסלול פטור על דירה אחרת.

דוגמה בסיסית - חישוב המס

משכיר המקבל דמי שכירות בסך 132,000 ₪ בשנה (11,000 ₪ בחודש) ובחר במסלול 10%, ישלם מס בסך 13,200 ₪ ללא אפשרות לנכות הוצאות כלשהן. החישוב פשוט וצפוי, וזהו אחד היתרונות המרכזיים של המסלול.

ניכוי שכירות מוטבת החידוש מ-2023

החל משנת מס 2023, סעיף 122(ו) לפקודה מאפשר הפחתה משמעותית נוספת. יחיד המשכיר את דירתו היחידה ומדווח על הכנסתו לפי מסלול 10%, רשאי לנכות מהכנסתו את דמי השכירות המוטבים כלומר, את שכר הדירה שהוא עצמו משלם עבור מגוריו עד לגובה הכנסתו מדמי שכירות, או עד לתקרה של 90,000 ₪ בשנה, לפי הנמוך מביניהם. תקרה זו נותרה ללא שינוי גם בשנת המס 2026.

שלוש דוגמאות מספריות

דוגמה א׳ ניכוי חלקי: הכנסה שנתית מהשכרת דירת מגורים: 114,000 ₪. הוצאת שכירות מוטבת בפועל: 82,800 ₪ (נמוכה מהתקרה של 90,000 ₪). הכנסה חייבת לאחר קיזוז: 31,200 ₪. מס בשיעור 10%: 3,120 ₪ בלבד.

דוגמה ב׳ שכירות מוטבת נמוכה מהכנסה: משכיר את דירתו היחידה בתל-אביב תמורת 120,000 ₪ לשנה, ושוכר לעצמו דירה ברעננה תמורת 70,000 ₪ לשנה. הניכוי הוא 70,000 ₪ (נמוך מהתקרה). הכנסה חייבת: 50,000 ₪. מס: 5,000 ₪.

דוגמה ג׳ שכירות מוטבת גבוהה מהתקרה: משכיר את דירתו היחידה בירושלים תמורת 100,000 ₪ לשנה, ושוכר לעצמו דירה בראשון לציון תמורת 130,000 ₪ לשנה. הניכוי מוגבל לתקרה של 90,000 ₪ בלבד. הכנסה חייבת: 10,000 ₪ (100,000 פחות 90,000). מס: 1,000 ₪ בלבד.

מתי כדאי לבחור במסלול זה ומתי פחות?

מסלול 10% אינו מתאים לכולם. ההחלטה תלויה בנסיבות האישיות של כל משכיר:

• מתאים במיוחד למשכיר עם הכנסה גבוהה יחסית משכר דירה, שמדרגת המס השולית שלו גבוהה, שיעור המס הקבוע של 10% זול משמעותית ממדרגות המס הגבוהות.
• מתאים במיוחד למי שמשכיר את דירתו היחידה ושוכר דירה אחרת ניכוי השכירות המוטבת עשוי להפחית את חבות המס לסכום זעום.
• פחות מתאים כאשר קיימות הוצאות משמעותיות הניתנות לניכוי כגון פחת, ריבית משכנתא, או הוצאות אחזקה שכן במסלול 10% לא ניתן לנכות הוצאות כלל. במקרה כזה ייתכן שמסלול המס השולי משתלם יותר.
• לא ניתן לשלב מסלול 10% עם מסלול פטור על אותה דירה. עם זאת, ניתן לשלב בין דירות שונות דירה אחת במסלול 10% ודירה אחרת במסלול פטור.

גמישות שנתית: ניתן לבחור מסלול שונה בכל שנת מס בהתאם לנסיבות המשתנות. אין מחויבות להמשיך באותו מסלול משנה לשנה.

דיווח ותשלום המס

דיווח ותשלום המס במסלול 10% מתבצעים כיום גם באמצעות המערכת המקוונת של רשות המסים, שהושקה במרץ 2026 (סוג תיק 95). מסלול זה אינו מחייב הגשת דוח שנתי מלא יתרון משמעותי לעומת מסלול המס השולי, המחייב הגשת דוח שנתי בכל מקרה.

צעדים מעשיים ליישום

1. בדוק זכאות: ודא שהדירה המושכרת משמשת למגורים בישראל ושההכנסה אינה מסווגת כהכנסה מעסק - אלו תנאי הסף לכניסה למסלול.
2. אסוף תיעוד לשכירות מוטבת: אם אתה משכיר את דירתך היחידה ושוכר דירה אחרת, שמור את חוזי השכירות וקבלות התשלום לצורך הניכוי.
3. השווה מסלולים: לפני הגשת הדיווח, חשב את חבות המס גם במסלול השולי בעיקר אם קיימות הוצאות פחת או ריבית משכנתא. ההפרש עשוי להיות משמעותי.
4. דווח במועד: שלם את המס באמצעות המערכת המקוונת של רשות המסים (סוג תיק 95) תוך 30 יום מתום שנת המס שבה התקבלה ההכנסה.

סיכום: מסלול המס המופחת בשיעור 10% מכוח סעיף 122 לפקודת מס הכנסה מציע פשטות, ודאות, ולעיתים חיסכון מס משמעותי בעיקר למשכירים עם הכנסות שכירות גבוהות יחסית, ובמיוחד למי שמשכיר את דירתו היחידה ושוכר דירה אחרת. ניכוי השכירות המוטבת שנוסף בשנת 2023 הרחיב את האטרקטיביות של המסלול עוד יותר. עם זאת, הבחירה הנכונה תמיד תלויה בנסיבות הספציפיות גובה ההכנסה, קיום הוצאות ניכויות, ומצב המס הכולל של המשכיר. מומלץ לבחון את כלל המסלולים מדי שנה לפני קבלת ההחלטה.

מאמרים נוספים בסדרה

• פירוט מסלולי הדיווח וחבות המס בהשכרת דירות מגורים
• מסלול פטור מלא ממס
• מסלול פטור חלקי ממס
• מסלול חיוב במס שולי
• שאלות ותשובות