משכירי דירות מגורים בישראל יכולים לבחור מדי שנה בין ארבעה מסלולי מיסוי: פטור מלא, פטור חלקי, מס מופחת של 10% או מס שולי. תקרת הפטור עומדת על 5,654 ₪ לחודש גם בשנת 2026, ובמרץ 2026 הושקה מערכת דיווח מקוונת ייעודית לדיווח ותשלום מס על הכנסות מהשכרת נכסים.
משכירי דירות מגורים בישראל יכולים לבחור מדי שנה בין ארבעה מסלולי מיסוי: פטור מלא, פטור חלקי, מס מופחת של 10% או מס שולי. תקרת הפטור עומדת על 5,654 ₪ לחודש גם בשנת 2026, ובמרץ 2026 הושקה מערכת דיווח מקוונת ייעודית לדיווח ותשלום מס על הכנסות מהשכרת נכסים.
השכרת דירות מגורים - מסלולי הדיווח
הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל חייבת, ככלל, במס הכנסה. עם זאת, המחוקק קבע לטובת משכירי דירות למגורים ארבעה מסלולי דיווח וחבות מס חלופיים, כאשר לכל משכיר נתונה הבחירה מדי שנת מס באיזה מסלול לדווח, ואף ניתן לבחור מסלול שונה לכל דירה בנפרד.
ארבעת המסלולים
- מסלול פטור מלא ממס - כאשר ההכנסה החודשית משכר דירה אינה עולה על תקרת הפטור.
- מסלול פטור חלקי ממס - כאשר ההכנסה החודשית גבוהה מתקרת הפטור אך נמוכה מכפל התקרה.
- מסלול חיוב במס מופחת בשיעור 10% - מס מחזור קבוע על מלוא ההכנסה, ללא ניכוי הוצאות.
- מסלול חיוב במס שולי - לפי מדרגות המס האישיות של המשכיר, בניכוי הוצאות שוטפות ופחת.
כל אחד מהמסלולים נדון בהרחבה במאמר נפרד בסדרה זו.
תנאי הסף המצטברים לזכאות להטבות המס
בהתאם לחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990, תנאי הסף למסלולי הפטור וההטבה הם:
- הדירה מיועדת ומשמשת למגורים בלבד.
- הדירה אינה רשומה בספרי העסק של המשכיר ואינה חייבת ברישום כאמור.
- הדירה מושכרת ליחיד, או לחבר בני אדם שאושר לכך על-ידי מנהל רשות המסים (גופים המעניקים דיור ללא מטרות רווח).
- בידי המשכיר הצהרה בכתב של השוכר, או חוזה שכירות, לפיהם הדירה משמשת למגורים בלבד.
- לצורך בחינת התקרה, מצטרפות הכנסות המשכיר מכלל דירות המגורים המושכרות על-ידיו, על-ידי בן/בת הזוג המתגורר עמו ועל-ידי ילדיו עד גיל 18.
הפרמטרים העיקריים למיסוי דירות מגורים - 2024-2026
- תקרת פטור חודשית (ליחיד): 5,654 ₪ בשנים 2024, 2025 ו-2026
- תקרת פטור שנתית: 67,848 ₪
- כפל תקרת הפטור (חודשי): 11,308 ₪
- תקרת "שכירות מוטבת" (דירה יחידה): 90,000 ₪ לשנה
- שיעור מס מופחת (מסלול 10%): 10%
- מדרגת מס ראשונה במסלול שולי (עד גיל 60): 31%
משנת 2024 ונכון לשנת 2026 תקרת הפטור נותרה מוקפאת ברמה של 5,654 ₪ לחודש (67,848 ₪ לשנה), לאחר שבשנים הקודמות עודכנה מדי שנה בהתאם למדד (ראו השוואה מורחבת לשנים 2022–2023 במאמר 2).
עדכון מרכזי לשנת 2026: מערכת דיווח מקוונת חדשה
במרץ 2026 השיקה רשות המסים מערכת מקוונת ייעודית לפתיחת תיק, דיווח ותשלום מס על הכנסות מהשכרת נכסים בישראל, המיועדת ליחידים ולמייצגים כאחד. המערכת מאפשרת לבחור בין מסלול השכרה למגורים (מס מוטב לפי סעיף 122 לפקודה), מסלול משכיר בעל דירת מגורים יחידה השוכר דירה בעצמו (ניכוי "שכירות מוטבת" ותשלום 10% על היתרה), ומסלול השכרת נכס עסקי המחייב הגשת דוח שנתי מלא.
במסגרת הפתיחה יש לצרף את חוזי השכירות הרלוונטיים — הן של הנכס המושכר והן, במקרה הצורך, של הנכס השכור על-ידי המשכיר עצמו, משכיר שאין בידו חוזה שכירות בכתב רשאי לצרף תצהיר חתום בפני עורך דין הכולל את פרטי הנכס, הצדדים, תקופת השכירות וגובה דמי השכירות.
דרישה זו לצירוף חוזה או תצהיר חלה משנת מס 2024 ואילך.
לתשומת לבכם: במסגרת הצעת התקציב לשנת 2026 מבקש משרד האוצר להחיל חובת דיווח גורפת על כלל ההכנסות משכר דירה, לרבות במסלול הפטור המלא הצעה הנתונה כיום לדיוני ועדת הכספים של הכנסת וטרם התקבלה כחוק. מומלץ לעקוב אחר עדכוני רשות המסים בנושא.
מאמרים נוספים בסדרה
המידע במאמר זה הינו כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי פרטני. לקבלת ייעוץ מותאם, פנו למשרדנו.
מאמרים קשורים
תוכן נוסף שעשוי לעניין אתכם.
מיסוי חברות ארנק ורווחים לא מחולקים - מדריך מעשי לדיווח שנת המס 2025
בשנת המס 2025 חלות על חברות מעטים שתי שכבות מס נפרדות: ייחוס הכנסות שוטפות לבעל השליטה לפי סעיף 62א, ותוספת מס שנתית של 2% על רווחים נצברים שלא חולקו לפי סעיף 81ב.
קראו עוד
שאלות ותשובות בעניין מיסוי חברות ארנק ורווחים לא מחולקים
סעיף 62א בוחן את מקור ההכנסה השוטפת ומייחס אותה לבעל השליטה במס שולי; סעיף 81 מטיל תוספת מס של 2% על רווחים עודפים שלא חולקו. הבדיקה חייבת להתבצע בסדר הנכון תחילה 62א, לאחר מכן 81 ומוקדם ככל האפשר בשנת המס.
קראו עוד
שאלות ותשובות בעניין מיסוי דירות מגורים — מדריך מעודכן לשנת 2026
משכיר דירה יכול לבחור מסלול מיסוי שונה בכל שנה ולכל דירה בנפרד. תקרת הפטור לשנת 2026 עומדת על 5,654 ₪ לחודש. בחירה נכונה בין המסלולים עשויה לחסוך מס משמעותי.
קראו עוד