טופס 50 – אישור כללי לשנת מס (טופס 7016)

בקשת אישור כללי לשנת מס לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, היא אחד המסלולים היעילים העומדים לרשות חברות קבלניות לצמצום עומס בירוקרטי מול פקיד השומה ומיסוי מקרקעין. מסלול זה, המבוסס על טופס 7016, מוסדר בהוראת ביצוע מס הכנסה 8/2021. במאמר זה נסקור את עיקרי התנאים, ההיקף וחובות הדיווח.

אם אתם מנהלי כספיים, בעלי חברות קבלניות או יזמים העוסקים בפעילות של מכירת דירות מגורים או נכסים המהווים מלאי עסקי המאמר הזה הוא עבורכם.

כדי להבין את המסלול הרחב ביותר לפטור אוטומטי ממס שבח ואת ההבדל בינו לבין המסלולים האחרים, ואת ההשלכות התפעוליות של קבלתו. בשלב הראשון יש לבחון את התאמת המסלול לחברה המסוימת ועמידתה בתנאי הסף, שנסקרים במאמר להלן.

המסלולים לפי סעיף 50

הוראת הביצוע מכירה בארבעה מסלולי אישור: אישור כללי לשנת מס (טופס 7016), אישור לפרויקט לשנה אחת (טופס 7017ב'), אישור לפרויקט לכל אורך חייו (טופס 7017), ואישור לפרויקט בליווי בנקאי סגור (טופס 7017א'). מי שאין ברשותו אישור מראש נדרש להגיש בקשה פרטנית לכל עסקה באמצעות טופס 5340.

מטרת האישור הכללי ויתרונותיו

אישור כללי לשנת מס מאפשר לחברה בלבד לקבל אישור לפי סעיף 50 לכל מכירות דירות המגורים ונכסי המקרקעין המהווים מלאי עסקי במהלך שנת המס. תוקף האישור הוא לשנת מס אחת בלבד.

היתרון המעשי מובהק: החברה מגישה בקשה שנתית אחת בלבד, וממנה והלאה כל מכירת יחידה במסגרת פעילותה הרגילה מקבלת פטור אוטומטי ממס שבח (שידור שומה בקוד 50) ללא צורך בפנייה פרטנית לפקיד השומה בכל עסקה, וללא הקפאות והמתנה למתן אישור. יתרון תזרימי משמעותי נוסף: ככלל, מסלול זה אינו מותנה בהמצאת ערובה – בעוד שבמסלולי הפרויקט נדרשת ערובה של 1.5% ממחזור הפרויקט (3% ליחיד או חברה משפחתית), ובאישור הפרטני 3% ממחיר המכירה (6% ליחיד או חברה משפחתית).

מי זכאי – עיקרי תנאי הסף

• מעמד תאגידי – חברה תושבת ישראל שאיננה חברה משפחתית ואינה איגוד מקרקעין. יחידים וחברות משפחתיות אינם רשאים לבקש אישור כללי, וייאלצו לפנות למסלולי הפרויקט או לאישור פרטני.
• רישום כקבלן – החברה חייבת להיות רשומה אצל רשם הקבלנים במשרד השיכון, או להציג רישיון בר תוקף של קבלן הביצוע הראשי בפרויקטים שברשותה (בהתאם לתקנות הבטיחות בעבודה (עבודות בניה), תשמ"ח-1988).
• ותק בענף – שלוש שנות פעילות רצופות עם דיווח על הכנסות ממכירת מלאי מקרקעין. חברת בת (מעל 50% אחזקה על ידי חברת האם) נבחנת בשנתיים הראשונות במישור חברת האם, ורק בהמשך גם ברמתה שלה.
• ציות מיסויי מלא – הגשת כל דוחות המס לשנים קודמות ותשלום המס בגינם, ספרים קבילים בשלוש השנים האחרונות, היעדר חובות מהותיים למס הכנסה, מס שבח, מס רכישה, ניכויים ומע"מ, היעדר תיק חקירה בעבירות מס, והגשה סדירה של טפסי 701 (דיווח על בניית פרויקט חדש) ו-702 (דיווח על סיום פרויקט) בכל הפרויקטים הרלוונטיים.
• ספי היקף פעילות (סעיפים 4.14–4.15) - אלה התנאים המהותיים המבחינים את המסלול הכללי משאר המסלולים:
• – מחזור מכירות מפעילות בנייה של לפחות 53.8 מיליון ש"ח ב-24 החודשים שקדמו לתחילת שנת המס. הסכום מתואם למדד מחירי דירות בבעלות הדיירים של הלמ"ס (בסיס פברואר 2021: 443.1 נקודות).
• – סך היקף עלויות בנייה של לפחות 15 מיליון ש"ח ב-36 החודשים שקדמו לתחילת שנת המס. הסכום מתואם למדד מחירי תשומה בבנייה למגורים (בסיס אפריל 2021: 117.5 נקודות).

לפני הגשת הבקשה יש לחשב את הסכומים המתואמים למדדים העדכניים לאותה שנה, שכן הערכים הנקובים בהוראה הם ערכי בסיס בלבד.

מה כלול באישור ומה נותר מחוץ להיקפו

האישור הכללי אינו חל על ארבע קטגוריות עסקאות: מכירת קרקעות (סוג חישוב 554); רכוש קבוע של החברה; שטחי מסחר שנמכרו לאחר יותר משלוש שנים מסיום בנייתם; ועסקאות עם צדדים קשורים (קרוב כהגדרתו בסעיף 88 או 76(ד) לפקודת מס הכנסה). לכל אחת מקטגוריות אלה נדרשת פנייה נפרדת לאישור פרטני באמצעות טופס 5340.

תהליך ההגשה וחובות דיווח שוטפות

הבקשה מוגשת לרכז החוליה בפקיד השומה שבו מתנהל תיק החברה, על טופס 7016, בצירוף הצהרות מנהלים על עמידה בתנאים, רישיון קבלן בר תוקף, ומסמכי ביסוס לספי המחזור והעלויות. עם קבלת האישור, שומת השבח בכל מכירה מכוסה משודרת אוטומטית בקוד פטור, ללא צורך בהקפאות של 12 או 3 חודשים המוכרות במסלולים האחרים.

עם זאת, קבלת האישור אינה סוף התהליך אלא תחילתו. ההוראה מטילה ארבע חובות דיווח שוטפות:

• דיווח שנתי מלא במסגרת הדוח השנתי על כל המכירות שקיבלו פטור מכוח האישור.
• הגשת טופס 701 בגין כל פרויקט חדש, במקביל להצהרה על המכירה הראשונה של יחידה בפרויקט.
• הגשת טופס 702 במסגרת הדוח השנתי לגבי כל פרויקט שהסתיים.
• הגשה מחודשת של טופס 7016 בכל שנת מס – אין חידוש אוטומטי.

שותפויות – טיפול ייחודי

סעיף 7 להוראה מבחין בין סוגי שותפויות: בשותפות רשומה, כל שותף חייב להגיש בקשה נפרדת לפקיד השומה שלו ולעמוד בכל תנאי הזכאות באופן אישי; אם לאחד השותפים לא ניתן אישור, השותפות כולה לא זכאית לפטור. בשותפות שאינה רשומה, העסקה מדווחת על שם כל שותף לפי חלקו, ואישור ניתן באמצעות שאילתה 9050 לפי הדיווח של כל אחד מהם בנפרד.

שלילת האישור במהלך השנה

סעיף 8.4 להוראה מקנה לפקיד השומה סמכות לשלול את האישור בכל עת אם שוכנע כי לא מתקיימים עוד התנאים, לאחר בירור עובדתי מול הנישום. השלילה תצא בכתב, מנומקת, ומיום השלילה ואילך תידרש החברה לפנות לאישור פרטני לכל עסקה. תוצאה כזו עלולה לשבש משמעותית מימוש עסקאות עתידיות ורישום זכויות ברשם המקרקעין. שמירה קפדנית על התנאים לאורך כל השנה היא לפיכך לא רק חובה חוקית אלא גם אינטרס תפעולי מובהק.

שאלות ותשובות נפוצות

שאלה: מהו טופס 7016 ולשם מה הוא משמש?

תשובה: טופס 7016 – "בקשה לאישור לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין – אישור כללי" – הוא הטופס דרכו חברה קבלנית מגישה לפקיד השומה בקשה לקבלת אישור גורף לפי סעיף 50, החל על כל מכירות המלאי העסקי של החברה במהלך שנת מס אחת. משמעות האישור: מכירות המכוסות על ידו מקבלות פטור אוטומטי ממס שבח, ללא צורך בפנייה פרטנית לפקיד השומה בכל עסקה.

שאלה: האם יחיד או חברה משפחתית יכולים לבקש אישור כללי?

תשובה: לא. סעיף 4.1 להוראה קובע במפורש כי האישור ניתן רק לחברה תושבת ישראל שאיננה חברה משפחתית. יחידים וחברות משפחתיות מופנים למסלולי הפרויקט או לאישור פרטני.

שאלה: מהם ספי המחזור והעלויות הנדרשים?

תשובה: החברה נדרשת להיקף מחזור מכירות מפעילות בנייה של לפחות 53.8 מיליון ש"ח ב-24 החודשים שקדמו לתחילת שנת המס, וסך עלויות בנייה של לפחות 15 מיליון ש"ח ב-36 החודשים שקדמו. הסכומים מתואמים למדדי הלמ"ס הרלוונטיים, ויש לחשב את הסכומים המעודכנים בכל מועד הגשה.

שאלה: אילו עסקאות אינן מכוסות באישור הכללי?

תשובה: ארבע קטגוריות עיקריות נשארות מחוצה לו: מכירת קרקעות; רכוש קבוע של החברה; שטחי מסחר שנמכרו לאחר יותר משלוש שנים מסיום הבנייה; ועסקאות עם צדדים קשורים. לגבי כל אחת מקטגוריות אלה נדרש אישור פרטני נפרד באמצעות טופס 5340.

שאלה: האם נדרשת ערובה במסלול הכללי?

תשובה: ככלל לא. סעיף 4 להוראה קובע במפורש: "אישור כללי לא יותנה בהמצאת ערובה למעט מקרים חריגים בהתאם לשיקול דעת פקיד השומה". זהו יתרון תזרימי משמעותי לעומת מסלולי הפרויקט (1.5% ממחזור המכירות המשוער) והאישור הפרטני (3% ממחיר המכירה).

שאלה: מה תוקפו של האישור והאם צריך לחדשו?

תשובה: האישור בתוקף לשנת מס אחת בלבד. בגין כל שנת מס נדרשת הגשה חדשה של טופס 7016 לצורך בדיקה מחודשת של עמידה בכל התנאים – אין חידוש אוטומטי.

שאלה: האם פקיד השומה יכול לשלול את האישור באמצע שנה?

תשובה: כן. סעיף 8.4 מקנה לפקיד השומה סמכות לשלול את האישור בכל עת אם שוכנע כי לא מתקיימים עוד התנאים, לאחר בירור עובדתי מול הנישום. מיום השלילה ואילך תידרש החברה לפנות לאישור פרטני לכל עסקה.

שאלה: איך מטופלת בקשה של חברת בת חדשה?

תשובה: אם הוגשה בקשה לאישור כללי לחברת בת (מעל 50% מהזכויות מוחזקות על ידי חברת האם) בשלוש שנות פעילותה הראשונות, תנאי הכשירות ייבדקו במישור חברת האם. החל מהשנה השנייה ייבדקו התנאים גם במישור חברת הבת עצמה. הסדר זה מאפשר לקבוצות קבלניות ליהנות מהמסלול הכללי גם עבור חברות ייעודיות חדשות.

שאלה: מה הקשר בין הוראת ביצוע 8/2021 להוראת ביצוע 9/2021?

תשובה: השתיים פורסמו במקביל ומשלימות זו את זו. הוראת 8/2021 עוסקת במסלולי האישור המוענקים למוכר (הקבלן) לצורך פטור ממס שבח. הוראת 9/2021 עוסקת בצד הרוכש – תחליף אישור לרוכשי דירות מגורים מקבלן, שמאפשר את רישום זכויות הקונה גם כאשר לקבלן חובות פתוחים.

שאלה: מתי מומלץ להתחיל בהכנת הבקשה לאישור לשנה הבאה?

תשובה: מכיוון שספי המחזור והעלויות נבחנים בעד 24 ו-36 חודשים אחורה מתחילת שנת המס, כדאי לבצע חישוב מקדים כבר ברבעון האחרון של השנה הקודמת. חישוב מוקדם מאפשר לזהות במועד ליקויים בעמידה בתנאים (למשל טפסי 701 או 702 שלא הוגשו, ספרים לא קבילים, חובות מהותיים) ולתקנם לפני הגשת הבקשה הפורמלית.

שאלה: מה חשוב לדעת על ההבדל בין אישור כללי לאישור לפרויקט?

תשובה: האישור הכללי חל על כל מכירות המלאי העסקי של החברה בשנה נתונה, ואינו מותנה בערובה – אך דורש עמידה בספי היקף פעילות משמעותיים. האישור לפרויקט (לשנה, לכל אורך חייו או בליווי בנקאי) חל רק על פרויקט מסוים, פתוח בפני חברות ויחידים ללא ספי מחזור, אך דורש ערובה משמעותית. הבחירה בין המסלולים תלויה בהיקף הפעילות, במבנה התאגידי ובזמינות התזרימית של החברה.

סיכום

בקשה לאישור כללי לפי טופס 7016 היא כלי מרכזי לחברות קבלניות פעילות – היא מקצרת משמעותית את התהליך הבירוקרטי במכירת דירות ונכסי מלאי, ומעניקה יתרון תזרימי הודות לפטור מערובה. יחד עם זאת, התנאים המצטברים המחמירים והיקף החשיפה במקרה של שלילת אישור מחייבים ליווי מקצועי לכל אורך הדרך: החל מבניית הבקשה והצגת עמידת החברה בספי המחזור והעלויות, דרך עמידה סדורה בחובות הדיווח השוטפות, ועד לחידוש השנתי.

מאמר זה חלק מסדרה על מסלולי האישור לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין. הקוראים מוזמנים לעיין גם במאמרים המשלימים:

• אישור לפרויקט בליווי בנקאי סגור (טופס 7017א') – מסלול ייחודי לפרויקטים בליווי בנקאי.

• אישור לפרויקט לשנה אחת (טופס 7017ב') – מסלול קצר וללא ערובה, לפרויקטים בשלב מוקדם.

• אישור לפרויקט לכל אורך חיי הפרויקט (טופס 7017) – המסלול המקביל ללא מנגנון הליווי הבנקאי, המבוסס על ערובה סטנדרטית.

• אישור פרטני (טופס 5340) – פנייה נפרדת לכל עסקה שאינה מכוסה על ידי האישור לפרויקט.